Anonymous
in Banking Law
Asked May 08, 2017

Luật Ngân hàng - Tài sản thế chấp trong hợp đồng thuê tài sản

  • 1 Answer
  • 949 Views

Tháng 10/2015, công ty tôi có ký kết một hợp đồng thuê nhà của ông A làm văn phòng với thời hạn 05 năm, hợp đồng này đã được công chứng, đồng thời, hai bên cũng đã thỏa thuận việc đặt cọc số tiền 50 triệu đồng và sẽ được hoàn trả sau khi hết hạn hợp đồng. Lúc ký kết hợp đồng, ông A đã thông báo cho công ty tôi biết về việc căn nhà đang được thế chấp cho khoản vay của ông tại ngân hàng B và cam kết sẽ đền bù 100% thiệt hại xảy ra nếu làm thiệt hại đến bên thuê do chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp gây ra. Việc thuê nhà cũng được ngân hàng B đồng ý bằng văn bản. Vì mục đích sử dụng lâu dài, công ty tôi đã tiến hành sửa chữa căn nhà và đã được ông A đồng ý. Chi phí hết 400 triệu đồng. Đến tháng 7/2016, do hết thời hạn thanh toán nhưng vẫn không trả được nợ, ngân hàng B đã tiến hành bán đấu giá căn nhà thuê nói trên. Tôi xin hỏi Luật sư, tôi có phải trả lại nhà thuê hay không và có được yêu cầu ông A trả lại tiền cọc, cũng như chi phí sửa chữa căn nhà hay không?

Answer 1

Hợp đồng cho thuê nhà ở

Trong trường hợp này, vì hợp đồng thuê nhà mà quý công ty ký kết cùng ông A (i) thời hạn 5 năm, và (ii) đã được công chứng nên hợp đồng này tuân thủ về hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Do đó, mọi tranh chấp phát sinh đều sẽ được xem xét bởi các điều khoản mà các bên đã ký kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, vì quý công ty không cung cấp rõ nội dung điều khoản về việc trả lại căn nhà trong hợp đồng thuê nhà mà quý công ty giao kết cùng ông A nên chúng tôi xin tư vấn trường hợp này căn cứ theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005 quy định, ông A“được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Với quy định này, ông A đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thông báo cho quý công ty và cho ngân hàng B về việc cho thuê căn nhà đang thế chấp và các bên đã có sự đồng ý, cam kết bằng văn bản nên việc này được xem là hợp pháp.

Xử lý tài sản bảo đảm khi đến hạn trả nợ

Theo như thông tin mà quý công ty cung cấp, việc bán đấu giá căn nhà nhằm thanh toán khoản nợ và lãi phát sinh của ông A đối với ngân hàng B là hợp pháp do căn cứ theo Điểm e Khoản 1 Điều 25 và Khoản 1 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-NHNN năm 2014 hợp nhất Quyết định về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (“Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-NHNN năm 2014”). Cụ thể:

“e) Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nợ, nếu các bên không có thỏa thuận khác, thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm vốn vay theo sự thỏa thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với trường hợp khách hàng được bảo lãnh vay vốn.”

Căn nhà trên sẽ được xử lý (a) theo thỏa thuận của bên thế chấp [ông A] và ngân hàng, hoặc (b) sẽ được bán đấu giá, số tiền bán đấu giá được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ; trong đó, ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm (“Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP năm 2013”). Đó là:

“Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.”

Bên cạnh đó, khi căn nhà được xử lý nhằm thanh toán khoản nợ của ông A, do không có thỏa thuận nào khác nên hợp đồng thuê nhà mà quý công ty và ông A ký kết sẽ chấm dứt. Do đó, quý công ty phải giao lại căn nhà cho ngân hàng B để xử lý căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm (“Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP năm 2013”). Cụ thể:

Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp chấm dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê, bên mượn có thỏa thuận khác.

Khoản tiền cọc và chi phí xây dựng, sửa chữa

Trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà đã bị chấm dứt trước thời hạn do lỗi của ông A; vì vậy, việc hoàn lại số tiền đặt cọc không thể đợi đến khi thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận của các bên [“hoàn trả tiền cọc sau khi hết hạn hợp đồng”]. Do đó, quý công ty có thể yêu cầu ông A hoàn lại số tiền đặt cọc đã giao (50 triệu đồng), nếu ông A không hoàn trả, quý công ty có thể khởi kiện tại Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004, sửa đổi, bổ sung 2011.

Theo như thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê nhà giữa quý công ty và ông A, ông A “cam kết đền bù 100% thiệt hại xảy ra nếu làm thiệt hại đến bên thuê [quý công ty] do chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp gây ra”. Tuy nhiên, nhưng quý công ty không nêu rõ thỏa thuận về thiệt hại xảy ra ở đây là thiệt hại gì, đồng thời cũng không có thông tin điều khoản về chi phí sửa chữa xây dựng sẽ do bên nào chi trả; vì thế, quý công ty chỉ được ông A trả lại chi phí sửa chữa căn nhà khi có thỏa thuận về điều khoản này trong hợp đồng cho thuê nhà.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees over 4 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.