Anonymous
in Land Law
Asked May 17, 2017

Luật Đất đai - Những vấn đề cần lưu ý khi mua đất

  • 1 Answer
  • 178 Views

Đầu năm 2017, gia đình tôi quyết định chuyển nhà vào TP. Hồ Chí Minh để sinh sống và làm việc. Chúng tôi có nhờ người quen tìm kiếm và ưng ý một mảnh đất diện tích 100m2 tại Quận 9. Sau khi bàn bạc với nhau, chúng tôi có ý định mua mảnh đất này. Xin hỏi Luật sư, khi mua đất chúng tôi cần lưu ý những vấn đề gì để đảm bảo tính pháp lý?

Answer 1

Dựa trên thông tin quý khách cung cấp cho chúng tôi, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quý khách cần lưu ý các vấn đề sau đây:

(i) Mảnh đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để đảm bảo tính pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc đầu tiên quý khách cần tiến hành đó là xác minh được liệu rằng mảnh đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Bởi lẽ, theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 thì quý khách sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Tuy nhiên, thời gian qua, đã có một số đối tượng dùng thủ thuật để giả mạo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quý khách cũng cần lưu ý khả năng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán có thể bị giả mạo. Nếu rơi vào các trường hợp này và khi có tranh chấp phát sinh, giao dịch của quý khách nhiều khả năng sẽ bị Tòa án tuyên là vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, đó là hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể:

[Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015]

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

[Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015]

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

(ii) Kiểm tra thông tin quy hoạch

Qúy khách phải kiểm tra hồ sơ địa chính và xem mảnh đất này có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không bằng cách liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố - chi nhánh Quận 9. Bởi lẽ, căn cứ vào nhiệm vụ, quyền hạn được quy định tại Điều 2 Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính ban hành thì đây là cơ quan nắm toàn bộ thông tin về đất đai trên địa bàn. Trường hợp nếu không xem xét kỹ trước khi mua, quý khách có thể gặp rắc rối như bị hạn chế quyền xây dựng, đầu tư bất động sản nếu mảnh đất này rơi vào khu vực quy hoạch theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Đồng thời, quý khách cũng cần kiểm tra xem liệu mảnh đất này có đang bị thế chấp hoặc đang có tranh chấp liên quan đến mảnh đất hay không để lường trước những vướng mắc pháp lý về sau thông qua các tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng). Bởi lẽ, Điều 54 Luật Công chứng 2014 quy định, việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản luôn phải được tiến hành tại các tổ chức hành nghề công chứng. Do đó, nếu hiện tại mảnh đất đang được thế chấp thì các tổ chức này là chủ thể nắm đầy đủ các thông tin chính xác nhất.

(iii) Hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của bên bán và bên mua

Quý khách cần đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng phải có đầy đủ chữ ký xác nhận của bên bán và bên mua. Qúy khách cũng cần lưu ý trường hợp bên bán là (i) vợ chồng và (ii) các đồng thừa kế. Bởi lẽ, nếu mảnh đất này là tài sản chung thì việc định đoạt bắt buộc phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu chung theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015.

(iv) Giao dịch phải được lập thành hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực

Vấn đề tiếp theo đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật bắt buộc quý khách phải lập thành hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Cụ thể, Khoản 3 Điều 167 Luật  Đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees over 4 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.